Hrvaški nepremičninski trg se je v letu 2025 močno ohladil. Kupoprodaja je padla za skoraj 13 %, tujci se umikajo, cene pa kljub temu ostajajo visoke. Kaj to pomeni za kupce in investitorje?
Hrvaški nepremičninski trg se je v letu 2025 močno ohladil. Število transakcij je padlo za skoraj 13 %, cene pa kljub temu ostajajo visoke.
Zakaj kupcev ni več in kaj to pomeni za regijo?
Trg nepremičnin na Hrvaškem, ki je v zadnjih letih zaradi tujih kupcev, turizma in evra doživljal izjemno rast, se je v prvih devetih mesecih 2025 opazno ohladil.
Po podatkih objavljenih na Tportal.hr, Regent.hr in drugih hrvaških portalih je število kupoprodajnih transakcij upadlo za približno 13 % v primerjavi z letom 2024. Ta padec je potrdilo tudi več nepremičninskih analitičnih hiš.
Dodatno analizo potrjujejo še podatki iz državnih statističnih uradov in raziskav nepremičninskih podjetij, ki kažejo, da:
Kljub padcu števila transakcij so cene nepremičnin še naprej rasle.
V nekaterih obalnih regijah so se kvadratni metri dvignili celo na 8.000–10.000 €, kar je za povprečnega kupca nedosegljivo.
Fraza, ki jo navajajo lokalni nepremičninarji odlično opisuje razmere:
»Kupcev z milijonom evrov v žepu ni več«
Trg luksuznih in dražjih nepremičnin se je izčrpal.
Kot poročajo na hrvaških medijih, Nemci, Avstrijci, Čehi in Slovenci, ki so bili v preteklosti zelo aktivni, letos kupujejo manj. Razlogi za to pa so:
Od 1. januarja 2025 je na Hrvaškem stopila v veljavo nova obdavčitev praznih nepremičnin ter nepremičnin za kratkoročni najem, kar je udarilo predvsem investitorje.
Ti dodatni stroški so povzročili umik dela kupcev, ki so v zadnjem desetletju kupovali nepremičnine izključno kot naložbo.
Kljub postopnemu zmanjševanju inflacije se kreditni pogoji še niso občutno izboljšali.
Zaradi negotovosti gospodinjstva odlašajo z večjimi investicijami.
Po podatkih je največji upad transakcij v:
Prav ti kraji so bili v prejšnjih letih najbolj priljubljeni med tujimi kupci.
Čeprav bi trg z manj kupci moral povzročiti znižanje cen, se to (še) ni zgodilo.
Glavni razlogi:
Analitiki predvidevajo, da bi do prvih resnih korekcij cen lahko prišlo v drugi polovici 2026, če se trend padca transakcij nadaljuje.
Slovenski trg je s hrvaškim trgom močno povezan. Slovenci so med največjimi tujimi kupci hrvaških nepremičnin.
Če se bo hrvaški trg nepremičnin naprej ohlajal:
Analitiki pričakujejo, da bo leto 2026 prelomno:
Hrvaški nepremičninski trg je vstopil v fazo ohlajanja.
Kupoprodaja pada, kupcev z visokimi proračuni ni več toliko kot jih je bilo prej, investitorji so postali previdni, tujci pa zmeraj manj aktivni.
Cene nepremičnin vztrajajo še vedno na visokemu nivoju, vendar trendi že kažejo, da bi lahko prišlo do sprememb, če se bo dinamika padca transakcij nadaljevala.
Trg je še vedno aktiven, vendar ni več »vroč« kot je bil med leti 2020–2023.
Zaradi visokih cen, manjšega povpraševanja tujih kupcev, novih davkov in negotovosti na trgu.
Kljub padcu prodaje cene še ne padajo. Prve korekcije analitiki pričakujejo v letu 2026.
Zaradi visokih cen, višjih davkov, nižjih donosov pri oddaji in gospodarskih pritiskov v EU.
Največji padec je pri hišah in zemljiščih, predvsem na obali in v turističnih žariščih.
Slovenci kupujejo previdneje, povpraševanje se seli na obmejne in cenejše lokacije.
Trg je v ohlajanju, zato je potrebna previdnost. Priložnosti lahko nastanejo, a ne pri trenutnih cenah.