Vpis v zemljiško knjigo je ključni korak pri prenosu lastništva nepremičnine. Brez njega kupec pravno ni lastnik in tvega izgubo pravic, kljub plačilu in podpisani pogodbi.
Podpis kupoprodajne pogodbe še ne pomeni pridobitve lastninske pravice. Ta nastopi šele z vpisom v zemljiško knjigo. Gre za formalni postopek, ki ga vodi sodišče. Kako točno poteka, preberite v nadaljevanju.
Za vpis v zemljiško knjigo, najprej potrebujete veljavno in pravilno sestavljeno pogodbo (če kupujete, bo to kupoprodajna pogodba). Pogodba mora biti podpisana in podpisi prodajalca morajo biti notarsko overjeni, saj brez overitve predlog ne bo obravnavan.
V pogodbi mora biti jasno izražena tudi izjava prodajalca, da dovoljuje vpis novega lastnika v zemljiško knjigo; to imenujemo zemljiškoknjižno dovolilo. Lahko je vključeno v pogodbo ali zapisano ločeno, mora biti pa vedno overjeno.
Pred vložitvijo predloga za vpis mora kupec poravnati tudi 2 % davek na promet nepremičnin, (oziroma prodajalec če je tako dogovorjeno). Če je predmet nakupa novogradnja, se obračuna DDV.
Vlogo lahko vloži odvetnik, notar ali kupec sam, če ima kvalificirano digitalno potrdilo, lahko tudi prek spleta.
Priložiti je treba:
Sodišče preveri formalno pravilnost vloge in če je popolna, izda sklep o dovolitvi vpisa, nato pa v nekaj dneh opravi še sam vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo.
Kot kupec boste lastnik postali šele z vpisom v zemljiško knjigo; torej ne s podpisom pogodbe in ne s plačilom kupnine. Vse do tega trenutka je pravni lastnik še vedno prodajalec. Kupec sicer pridobi obligacijsko pravico (pravico zahtevati vpis), ne pa stvarne pravice.
Ta razlika je bistvena: brez vknjižbe kupec ne more veljavno prodati nepremičnine naprej, ne more skleniti hipoteke, in je pravno gledano nezaščiten pred upniki ali pravnimi zapleti, ki se zgodijo pri prodajalcu.
Če kupec nepremičnine ne vpiše v zemljiško knjigo, tvega sledeče:
Če je dokumentacija popolna in pravilno oddana, vpis praviloma traja od 3 do 10 delovnih dni. Če je treba dopolnjevati vlogo ali če obstajajo zapleti (npr. stara hipoteka, zaznamek spora, služnost…), lahko postopek traja bistveno dlje.
Kupec postane lastnik šele po opravljenem vpisu lastninske pravice v zemljiško knjigo, ne s podpisom pogodbe ali plačilom kupnine.
Če vpis ni izveden, lahko prodajalec nepremičnino proda naprej, nepremičnina pa ostane pravno v njegovi lasti. Kupec v tem primeru nima stvarne zaščite.
Pogodba mora biti notarsko overjena. Brez tega zemljiškoknjižno sodišče vpis zavrne.
Na portalu e-ZK lahko z iskalnikom po parcelah ali naslovu preverite stanje lastništva. Vpisani ste, ko ste uradno navedeni kot lastnik brez zaznamk.
Da, brez notarske overitve podpisov prodajalca zemljiškoknjižni predlog ni veljaven in ga sodišče ne bo obravnavalo.
Vlogo lahko vloži kupec sam z digitalnim potrdilom, odvetnik ali notar. Postopek se lahko izvede tudi elektronsko prek e-ZK.
Če je vloga popolna, običajno traja 3 do 10 dni. Zapleti, kot so stara hipoteka ali zaznambe spora, lahko postopek podaljšajo.