Oddajate nepremičnino? Tukaj je jasen vodnik, kateri del najemnine se obdavči, kako visok je davek ter katere olajšave lahko zakonito uporabite za zmanjšanje davčne obremenitve.
Oddajate nepremičnino? Pripravili smo vam aktualen pregled vseh davkov in olajšav, ki jih nesmete spregledati.
V kolikor oddajate stanovanje, hišo ali poslovni prostor, ćeli država svoj delež od najmenine. Davki pri oddajanju nepremičnin v Sloveniji so dokaj jasni, a razlike med zasebnim najemom, poslovnim najemom in oddajo preko podjetja lahko povzročijo nekaj zmede.
V Sloveniji imate pri oddaji nepremičnine dve možnosti oddaje:
To je najpogostejši primer – lastnik odda stanovanje najemniku za bivanje.
Ureja ga:
V tem primeru se dohodek obdavči kot dohodek iz oddajanja premoženja v najem.
Če ste lastnik več nepremičnin in jih oddajate, tudi opremljena stanovanja s dodatnimi storitvami, lahko FURS oceni, da gre za poslovno dejavnost. To dejavnost ureja:
V tem primeru se dohodek obdavči kot dohodek iz poslovne dejavnosti (kot normiranci ali po dejanskih dejanskih odhodkih).
Osnovni davek: 25 % od davčne osnove
Pozor: 25 % ne plačate od celotne najemnine, ampak od davčne osnove, ki se že samodejno zniža za priznane stroške.
Kako se izračuna?
FURS avtomatsko prizna 10 % normiranih stroškov, kar pomeni:
Davčna osnova = 90 % prejete najemnine
Davek = 25 % od davčne osnove
Primer:
Najemnina 600 EUR mesečno → letni prihodki: 7.200 EUR
Davčna osnova: 6.480 EUR
Davek: 1.620 EUR na leto
Davek se plačuje na podlagi oddanega obrazca "Napoved za odmero dohodnine od oddajanja premoženja v najem".
Pri oddaji nepremičnine v Sloveniji se kot obdavčljivi dohodek šteje zgolj najemnina za uporabo prostora, ne pa stroški, ki bremenijo najemnika.
To pomeni, da se davek NE obračuna od stroškov, kot so:
To je potrjeno v smernicah FURS – stroški, ki nastanejo zaradi uporabe stanovanja (t. i. obratovalni stroški), NISO del najemnine.
Primer:
Najemnina: 600 EUR
Stroški upravnika in energenti: 180 EUR
Obdavči se 600 EUR, ne 780 EUR.
Na voljo imate dve možnosti:
A) Normirani stroški (samodejno – 10 %)
To pomeni:
V tem primeru ne morete uveljavljati dejanskih stroškov.
B) Dejanski stroški (investicijska vlaganja)
Če se odločite za dejanske stroške, lahko uveljavljate:
Ti stroški so dovoljeni, ker povečujejo ali ohranjajo uporabno vrednost nepremičnine.
Pozor:
FURS izrecno določa, da se NE morejo uveljavljati:
Povzetek v enem stavku
Pri zasebnem najemu se obdavči le čista najemnina brez stroškov, uveljavljate pa lahko bodisi 10 % normiranih stroškov ali dejanske investicijske stroške, ne pa rednih obratovalnih stroškov.
Da – vendar le v določenih primerih.
Če vodite dejanske stroške, lahko uveljavljate:
Pozor: v tem primeru ne morete uveljavljati 10 % normiranih stroškov.
V izbranih razpisih občin ali stanovanjskih skladov lahko lastnik prejme davčne ugodnosti, če odda stanovanje po neprofitni najemnini.
Te olajšave se razlikujejo glede na razpis, najpogosteje pa vključujejo:
Če oddajate kot dejavnost, lahko uveljavljate širši nabor stroškov (upravljanje, obnova, administracija, amortizacija…).
Večina najemov ni obdavčena z DDV.
Kdaj se DDV vseeno obračuna?
DDV se lahko pojavi v dveh primerih:
Najemodajalec se lahko prostovoljno odloči za obračun 22 % DDV, če je najemnik davčni zavezanec.
Če ste podjetje / s.p. in presežete 50.000 EUR letnega prometa, je vstop v sistem DDV obvezen.
Pri normirancih je situacija pogosto zelo ugodna.
Normirani s.p.: 80 % normiranih stroškov
Davčna osnova = 20 % prihodkov
Davčna stopnja = 15 %
Efektivni davek znaša: 3 % prihodkov, če izpolnjujete pogoje normiranca.
Iz tega razloga se lastniki več stanovanj odločajo za poslovni model.
Obvezna prijava najemne pogodbe
Pogodbo morate prijaviti:
Prijava najemnika na naslov
Prijavite jo na upravni enoti – obvezno po Zakonu o prijavi prebivališča.
Hramba dokazil
FURS lahko kadarkoli preveri:
Če oddajate nepremičnino kot fizična oseba, se davčna osnova zmanjša tako, da vam FURS prizna 10 % normiranih stroškov. To pomeni, da se davek 25 % obračuna od 90 % prejete najemnine. Efektivno boste torej plačali približno 22,5 % celotne najemnine.
Če nepremičnino oddajate preko s.p.-ja z uporabo normiranih stroškov, se za davčno osnovo upošteva le 20 % vseh prihodkov, od katerih plačate 15 % dohodnine. To pomeni, da je efektivna davčna obremenitev približno 3 % prihodkov, kar je daleč najugodnejša možnost, če izpolnjujete pogoje normiranca.
Pri najemu, kjer se obračunava DDV, gre za posebne primere – predvsem pri oddaji poslovnih prostorov ali oddaji v okviru dejavnosti. Davčna obremenitev je v teh primerih odvisna od izbranega režima, statusa najemnika in vaše odločitve glede vključitve v sistem DDV. Višina efektivne obdavčitve je zato odvisna od konkretnih okoliščin.
Davčna obravnava oddajanja nepremičnin je precej stroga, a logična. Največja napaka, ki jo lastniki delajo, je neprijava najema in nepoznavanje možnosti olajšav. Če oddajate odgovorno, lahko svoj davek optimizirate povsem zakonito – predvsem z izbiro pravega režima (fizična oseba ali dejavnost).
Obdavčen je samo del najemnine, ki predstavlja plačilo za uporabo nepremičnine. Obratovalni stroški niso del osnove.
Ne. Stroški, kot so voda, elektrika, ogrevanje, upravljanje in smeti, so izvzeti iz obdavčljive osnove.
FURS prizna 10 % normiranih stroškov, zato se 25 % davek obračuna od 90 % najemnine.
Da, vendar le investicijska vzdrževanja in večja popravila. V tem primeru ne morete koristiti 10 % normiranih stroškov.
DDV se obračuna pri poslovnih najemih, če se najemodajalec odloči za obdavčitev ali če opravlja dejavnost nad 50.000 EUR prometa.
Normiranci imajo 80 % normiranih odhodkov, plačajo 15 % davka od 20 % prihodkov, kar pomeni približno 3 % efektivnega davka.