Kako visoki so dejanski stroški nakupa nepremičnine? - Slovenija v primerjavi s sosedi

Nakup nepremičnine je več kot samo cena na oglasu. Poleg kupnine čakajo kupca tudi davki, DDV, notarski stroški in provizija posrednika. Poglejmo, kako visoki so skupni stroški nakupa nepremičnine v Sloveniji inpri naših sosedih v Avstriji, Italiji, Hrvaški in Nemčiji.

V tem članku lahko preberete:

• Kako visok je davek na promet z nepremičninami v Sloveniji in tujini
• Kdaj se plača DDV pri novogradnjah in komu
• Koliko zaračunajo nepremičninski posredniki po Evropi
• Skupne stroške nakupa: notar, zemljiška knjiga, provizija
• Kdo ima v Evropi najnižje stroške nakupa – in zakaj je Slovenija med najboljšimi

Kaj vse sestavlja stroške nakupa nepremičnine

Pri nakupu nepremičnine je pomembno razumeti razliko med:

• davkom na promet z nepremičninami (ob prodaji ali nakupu obstoječe nepremičnine), in
• DDV-jem (ob nakupu novogradnje neposredno od investitorja).

K nakupu nepremičnine se pridružijo še:

• stroški notarja,
• zemljiškoknjižne takse,
• morebitne cenitev za banke (če se najema kredit),
• in provizija nepremičninskega posrednika, ki lahko v nekaterih državah močno poveča končne stroške nakupa nepremičnine.

Skupni stroški tako zlahka nanesejo od 3 % do 12 % vrednosti kupoprodajne višine, odvisno od države.

Slovenija – Nizka obdavčitev, a pozor pri novogradnjah

V Sloveniji velja 2-odstotni davek na promet z nepremičninami, kadar gre za prodajo stare nepremičnine (obstoječe hiše ali stanovanja).

Kdo plača: praviloma prodajalec, čeprav se lahko pogodbeno dogovori drugače.

Kdaj: pred vložitvijo vloge za vpis v zemljiško knjigo.

Če pa kupec kupuje novogradnjo neposredno od investitorja, davek na promet ne velja, temveč se obračuna DDV:

• 9,5 % DDV za prvo stanovanje (do 120 m² pri stanovanju ali 250 m² pri hiši);
• 22 % DDV za drugo ali luksuzno nepremičnino.

Dodatni stroški:

• notarska overitev: 0,5–1 % od kupoprodajne vrednosti,
• zemljiškoknjižni vpis: 0,2 % od kupoprodajne vrednosti,
• nepremičninski posrednik: običajno 2-4% + DDV od kupoprodajne vrednosti (plača kupec in/ali prodajalec – odvisno od dogovora).

Skupni stroški v Sloveniji:

3–4 % pri starih nepremičninah, do 10 % pri novogradnjah z vključenim DDV.

Nemčija – "Grunderwerbsteuer", Notar in stroški posrednika

V Nemčiji je davek na promet z nepremičnino (Grunderwerbsteuer) glavni strošek pri nakupu nepremičnine ki znaša:

• med 3,5 % in 6,5 % od kupoprodajne cene (odvisno od zvezne dežele).

Kdo plača: praviloma kupec.
Kdaj: po prejemu odločbe finančnega urada (Finanzamt).

Če gre za novogradnjo, se davek običajno računa tudi na gradbeni del, razen če je zemljišče prodano ločeno – kar pomeni, da se Grunderwerbsteuer plača tudi na celoten projekt (zemljišče + gradnja).
DDV pri stanovanjih se praviloma ne obračuna ob prodaji fizični osebi, temveč samo pri nakupu od investitorja, ki ni oproščen DDV.

Dodatni stroški kupoprodaje:

• notarske storitve: 1–1,5 %,
• zemljiškoknjižni vpis: 0,5 %,
• nepremičninski posrednik (Maklerprovision): do 3,57 % kupnine (z DDV), pri čemer si strošek pogosto delita kupec in prodajalec (50/50).

Skupni stroški nakupa v Nemčiji:

od 6 - 12% (Bavarska) do 9 - 15 % (NRW) vrednosti nepremičnine.

Avstrija – Tradicionalno urejen, a ne poceni sistem

V Avstriji velja davek na promet z nepremičnino (Grunderwerbsteuer) v višini 3,5 % in zemljiškoknjižni vpis 1,1 %.
Kdo plača: kupec.
Če se kupuje novogradnja od investitorja, se plača 20 % DDV, vendar je ta DDV večinoma že vključuje v višini kupoprodajne cene in ga kupec ne plača dodatno.

Dodatni stroški kupoprodaje:

• notarske storitve: približno 1 %,
• posrednik: običajno 3 % + DDV (včasih plača kupec, včasih deljeno).

Skupni stroški nakupa v Avstriji:

5,5–6 %, z nepremičninsko provizijo pa lahko presežejo 9 %.

Italija – Davek med 2 % in 9 %, DDV pa do 22 %

V Italiji se davčna stopnja razlikuje glede namena in vrste nepremičnine:

• 2 % za prvo nepremičnino (lastno bivanje) na katastersko vrednost nepremičnine, primerljivo v Sloveniji na vrednost določeno strani FURS-a;
• 9 % za drugo nepremičnino (investicija ali počitniška hiša) na katastersko vrednost nepremičnine, primerljivo v Sloveniji na vrednost določeno strani FURS-a.
• 4 % na kupoprodajno ceno novogradnje v kolikor se ne računa DDV.

Kdo plača: vedno kupec.

Pri novogradnji (nakup od gradbenega podjetja) se plača DDV 10 %, včasih 22 % za luksuzne nepremičnine.

Dodatni stroški kupoprodaje:

• notar: 1–1,5 %,
• vpis v zemljiško knjigo: 0,5 %,
• posrednik: 2–3 % + DDV (obvezno, če ga kupec najame).

Skupni stroški v Italiji:

Skupni stroški za nakup nepremičnine v Italiji znašajo od 3 % (za prvo bivališče) do 10–12 % (druga nepremičnina ali novogradnja z DDV).

Hrvaška – 3 % davek

Na Hrvaškem velja 3 % davek na promet nepremičnin, ki ga plača kupec.
Pri novogradnjah od investitorja pa se plača DDV 25 %, ta pa je že vključen v kupoprodajno ceno, primerljivo z Avstrijo in Nemčijo.

Dodatni stroški kupoprodaje:

• notar in zemljiškoknjižni vpis: 1 %,
• posrednik: 3 % + DDV (v praksi skoraj vedno plača kupec).

Skupni stroški na Hrvaškem:

4–5 % pri obstoječih nepremičninah, do 10 % pri novogradnjah.

Kaj pomenijo razlike za kupce in vlagatelje

• V Nemčiji in Avstriji so davki visoki, a postopki izjemno transparentni.
• V Italiji in Hrvaški se splača nakup prve nepremičnine.
• V Sloveniji je sistem trenutno najugodnejši, saj davek večinoma plača prodajalec, DDV pa se obračuna le pri novogradnjah.
• Provizija posrednika se med državami zelo razlikuje – v Nemčiji in Avstriji se provizija deli med kupcem in prodajalcem, v Italiji in na Hrvaškem pa je ta skoraj vedno v breme kupca.

Kdo ima v Evropi najnižje stroške nakupa nepremičnine?

Če seštejemo vse davke, DDV, stroške posredovanja in nakupa, je vrstni red jasen:

1. Slovenija – najnižji stroški (3–4 %), razen pri novogradnjah z DDV.
2. Hrvaška – 4–5 %, ugodno pri starejših nepremičninah.
3. Avstrija – 6–9 %, visoki davki, a urejeni postopki.
4. Italija – močno odvisno od vrste nakupa (3–12 %).
5. Nemčija – najvišji stroški (6–9 %), a tudi najstrožja pravna varnost.

Zaključek:

Slovenija ostaja glede stroškov nakupa ena najugodnejših držav v EU, predvsem zaradi 2-odstotnega davka, ki ga praviloma plača prodajalec.

Pogosta vprašanja

Kdo v Sloveniji plača davek na promet z nepremičninami?

V Sloveniji davek na promet z nepremičninami v višini 2 % praviloma plača prodajalec, razen če pogodba določa drugače. Kupec davek plača le pri posebnem dogovoru ali pri nakupu novogradnje, kjer velja sistem DDV.

Kdaj se v Sloveniji plača DDV pri nakupu nepremičnine?

DDV se plača pri nakupu novogradnje neposredno od investitorja ali gradbenega podjetja. Stopnja znaša 9,5 % za prvo stanovanje do določene kvadrature in 22 % za drugo ali večjo nepremičnino.

Kaj pomeni Grunderwerbsteuer v Nemčiji?

Grunderwerbsteuer je nemški davek na promet z nepremičninami, ki ga plača kupec. Stopnja se razlikuje po zveznih deželah – od 3,5 % v Bavarski do 6,5 % v Nordrhein-Westfalenu. Davek je treba plačati, preden se lahko kupec vpiše kot lastnik v zemljiško knjigo.

Kolikšne so provizije nepremičninskih posrednikov v Evropi?

Provizije se razlikujejo po državah: Slovenija: približno 4 % + DDV, Nemčija: do 6 % + DDV (po zakonu se provizija deli med prodajalcem in kupcem), Avstrija: do 6 % + DDV (po zakonu se provizija deli med prodajalcem in kupcem), Italija: 2–3 % + DDV, Hrvaška: do 6 % + DDV, praviloma v breme kupca.

Kateri stroški poleg davkov nastanejo pri nakupu nepremičnine?

Kupec mora upoštevati še: - notarske stroške (0,5–1,5 %), - zemljiškoknjižni vpis (0,2–1,1 %), - cenitev nepremičnine, če se uporablja kredit (300–600 €), - provizijo posrednika (do 3 %). Skupno lahko dodatni stroški nanesejo od 3 % do 12 % vrednosti nepremičnine.

Kje so v Evropi najnižji skupni stroški nakupa nepremičnine?

Najnižji skupni stroški so trenutno v Sloveniji (3–4 %) in na Hrvaškem (4–5 %). V Nemčiji in Italiji lahko skupni stroški, vključno z davki, DDV-jem in provizijami, dosežejo 8–15 % od kupoprodajne cene nepremičnine.