Sodišče je lastniku dveh stanovanj na Bledu prepovedalo kratkoročno oddajanje prek Airbnbja. Sodba jasno določa meje med bivalno in turistično rabo stanovanj v večstanovanjskih stavbah.
Radovljiško okrajno sodišče je lastniku dveh stanovanj na Bledu prepovedalo turistično oddajanje prek Airbnbja. Sodba jasno postavlja mejo med bivalno in turistično rabo stanovanj ter odpira novo poglavje za etažne lastnike, najemodajalce in celoten slovenski trg kratkoročnih najemov.
V večstanovanjski stavbi na Bledu je lastnik dveh stanovanj več let oddajal enoti turistom prek spletnih platform, predvsem Airbnbja. V stavbi se je povečevalo število gostov, prihodi ob poznih urah, vsakodnevna menjava gostov, prenašanje prtljage in obremenjevanje skupnih prostorov.
Sosedje – etažni lastniki – so zaradi motenj, zmanjšane kakovosti bivanja in spremenjene dinamike v stavbi vložili tožbo. Trdili so, da:
Lastnik pa je nasprotoval, da oddaja ni problematična, da gostje ne motijo, da gre le za rabo stanovanja “v okviru lastninske pravice” in da ima ustna soglasja.
Sodišče tem argumentom ni sledilo.
Sodišče je presodilo, da oddaja turistom ni enako kot običajni dolgoročni najem. Kratkoročni najemi pomenijo:
To sodišče šteje kot spremembo namembnosti rabe stanovanja.
Relevantni zakon:
Stanovanjski zakon (SZ-1) določa, da je stanovanje namenjeno bivanju.
Kadar se uporablja za dejavnost (npr. turistične nočitve), gre za odstop od običajne rabe – kar zahteva soglasje etažnih lastnikov.
Po SZ-1 in pravilih etažne lastnine je za spremembo rabe potrebna visoka stopnja soglasja – večinoma 75,1 % ali celo več.
Kratkoročni najem se šteje kot raba, ki pomembno vpliva na:
Sodišče je izpostavilo, da imajo etažni lastniki pravico do:
To je temeljna pravica po:
Menjavanje turistov, prihodi ob poznih urah, povečano število obiskovalcev in obremenjenost skupnih prostorov so objektivno moteči.
Sodišče je jasno povedalo:
Oddajanje turistom ni običajna raba stanovanja – gre za opravljanje dejavnosti.
Za gospodarsko dejavnost pa velja:
Ta dejavnost je v nasprotju z namembnostjo večstanovanjskega objekta.
Višje sodišče je potrdilo prvostopenjsko odločitev, zato je sodba pravnomočna.
To pomeni:
To je ena najpomembnejših slovenskih sodb na področju kratkoročnih najemov.
1. Kratkoročno oddajanje brez soglasja ni več varna praksa.
Če etažni lastniki nasprotujejo, lahko dosežejo sodno prepoved.
2. Stanovanje ni “mini hotel”.
Njegova primarna raba je bivanje – in to ne more biti spremenjeno brez soglasij.
3. Večstanovanjske stavbe postajajo pravno zaščitene pred motečimi turističnimi oddajami.
To krepi pravice stanovalcev, ki želijo mir in normalno življenje.
4. Vse več primerov bo končalo na sodišču.
Sodba daje pravno podlago, ki prej ni bila jasno definirana.
Če želite oddajati turistom v večstanovanjski stavbi, morate:
✔ pridobiti soglasja etažnih lastnikov,
✔ preveriti hišni red in pogodbo o upravljanju,
✔ preveriti občinske odloke (npr. Ljubljana že omejuje kratkoročne najeme),
✔ registrirati dejavnost,
✔ poskrbeti za minimalen vpliv na sosede.
Brez tega tvegate prepoved ali celo visoke kazni.
Ta sodba je prva, ki tako jasno potrjuje:
Gre za precedenčno sodbo, ki bo vplivala na vse turistične destinacije, še posebej na Bled, Ljubljano, Piran, Koper in Kranjsko Goro.
Primer z Bleda dokazuje, da kratkoročni najem ni zgolj vprašanje nepremičnin, temveč tudi kakovosti življenja, miru in varnosti v večstanovanjskih stavbah.
Sodba prinaša jasen signal:
Turistično oddajanje v blokih ima svoje meje – pravne in družbene.
Kar je za sosednje moteče in za stavbo obremenjujoče, ne more biti “pravica lastnika”, temveč dejavnost, ki zahteva soglasja, spoštovanje zakonodaje in odgovornost.
Ker je šlo za kratkoročni najem brez soglasja etažnih lastnikov in za motenje mirnega bivanja v večstanovanjski stavbi.
Ne. Kratkoročni najem povzroča več prometa, obremenitev skupnih delov in se šteje kot gospodarska dejavnost.
Da. Za spremembo namembnosti rabe stanovanja je potrebno soglasje etažnih lastnikov, običajno vsaj 75 %.
Stanovanjski zakon (SZ-1), Stvarnopravni zakonik (SPZ) in pravila etažne lastnine.
Da. Če oddajanje povzroča motnje ali spremeni rabo stanovanja, lahko etažni lastniki sprožijo pravni postopek.
Da. Sodba je precedenčna in bo vplivala na podobne primere po vsej Sloveniji.