Če šele začenjate z investiranjem v nepremičnine, je pomembno razumeti, da donos nepremičninske naložbe ni sestavljen samo iz rasti cene. Pri uspešni naložbi se običajno prepletajo denarni tok, kapitalska rast in davčni učinki.
V tem članku bomo na preprostem primeru pogledali, kako bi lahko izgledala naložba 100.000 evrov v stanovanje v Ljubljani leta 2016 in od kod bi kot lastnik nepremičnine ustvarjali donos.
Kako zaslužimo z nepremičninami?
Pri nepremičninskem investiranju lahko zaslužek poenostavljeno razdelimo na tri glavne stebre:
denarni tok oziroma prihodek od najemnine,
rast vrednosti nepremičnine oziroma kapitalski dobiček,
davčni učinek dolgoročnega lastništva.
Poleg prihodkov moramo seveda upoštevati tudi stroške. Zato bruto donos še ne pomeni, da je toliko denarja dejansko ostalo v žepu investitorja.
Poglejmo najprej, kako posamezni stebri delujejo.
1. Denarni tok: koliko zaslužimo z oddajanjem nepremičnine?
Najbolj očiten način zaslužka z nepremičnino je oddajanje v najem.
Lastnik kupi stanovanje, hišo ali drugo nepremičnino in jo oddaja najemniku. Najemnina predstavlja redni denarni tok iz naložbe.
Pri stanovanjskih nepremičninah poznamo predvsem:
dolgoročno oddajanje, pri katerem imamo običajno bolj predvidljiv prihodek in manj vsakodnevnega dela;
kratkoročno oddajanje, na primer prek platform, kot je Airbnb, kjer je lahko prihodek višji, vendar so višji tudi stroški in časovna obremenitev.
Primer: stanovanje v Ljubljani
Predstavljajmo si, da bi leta 2016 za 100.000 evrov kupili približno 46 m2 veliko rabljeno stanovanje v Ljubljani, pri takratni ceni okoli 2.200 €/m2.
Če bi ga takrat oddajali za približno 500 evrov mesečno, danes pa bi podobno stanovanje lahko oddali za približno 850 evrov, lahko za poenostavljen primer uporabimo povprečno najemnino 675 evrov mesečno.
Če bi bilo stanovanje vseh deset let oddano, bi to pomenilo:
675 € × 12 mesecev × 10 let = 81.000 € bruto najemnin.
Torej bi nepremičnina poleg potencialne rasti vrednosti v desetih letih ustvarila približno 80.000 evrov bruto prihodka od najemnin.
Kako izračunamo donos od najemnine?
Eden najpreprostejših kazalnikov je bruto najemni donos:
letna najemnina ÷ nakupna cena × 100
Če bi za stanovanje plačali 100.000 evrov in bi letno prejeli 8.100 evrov najemnine, bi bil bruto najemni donos:
8.100 € ÷ 100.000 € × 100 = 8,1 %
Pri ocenjevanju nepremičnine pa ni dovolj gledati samo tega odstotka. Od najemnin moramo odšteti davke, vzdrževanje, zavarovanje, morebitna prazna obdobja, stroške upravljanja in druge stroške.
Zato je za investitorja veliko pomembnejši neto denarni tok.
2. Kapitalska rast: kako zaslužimo, ko nepremičnina pridobi vrednost?
Drugi pomemben vir donosa je rast vrednosti nepremičnine.
Če nepremičnino kupimo za 100.000 evrov in jo čez nekaj let prodamo za 200.000 evrov, smo ustvarili 100.000 evrov bruto kapitalskega dobička.
To je eden od razlogov, zakaj je pri nepremičninskem investiranju tako pomembna lokacija.
Na vrednost nepremičnine vplivajo med drugim:
lokacija,
ponudba in povpraševanje,
razvoj infrastrukture,
kakovost nepremičnine,
stanje nepremičninskega trga,
gospodarska situacija,
dostopnost financiranja.
Kaj bi se zgodilo z našim stanovanjem v Ljubljani?
Če bi leta 2016 za 100.000 evrov kupili približno 46 m2 veliko stanovanje in bi danes cena primerljivega rabljenega stanovanja znašala približno 5.000 €/m2, bi bila vrednost stanovanja približno:
46 m2 × 5.000 € = 230.000 €
To pomeni približno 130.000 evrov bruto kapitalskega dobička.
Če uporabimo nekoliko bolj konservativno oceno 220.000 evrov, kot v našem prvotnem primeru, znaša bruto kapitalski dobiček približno 120.000 evrov.
Pomembno: to še ni denar na računu. Gre za nerealiziran dobiček, dokler nepremičnine dejansko ne prodamo.
Prav tako moramo pri izračunu končnega donosa upoštevati morebitne davke in stroške prodaje.
3. Davčni učinek: zakaj je pri nepremičninah pomembna dolžina lastništva?
Tretji element, ki ga začetniki pogosto spregledajo, je davčna obravnava nepremičninske naložbe.
Pri prodaji nepremičnine lahko nastane obveznost plačila davka od dobička iz kapitala. Pri tem je pomembna tudi doba imetništva nepremičnine, saj se davčna stopnja z daljšim obdobjem lastništva znižuje.
Zato ima dolgoročno lastništvo lahko pomemben davčni učinek.
Pri konkretni naložbi pa davčne obveznosti niso odvisne samo od časa lastništva. Pomembni so tudi način pridobitve, status nepremičnine, davčni položaj lastnika in druge okoliščine.
Zato davčnega učinka ni smiselno obravnavati kot univerzalno pravilo za vsakega investitorja.
Koliko bi torej zaslužili z 100.000 evri, vloženimi v stanovanje?
Vrnimo se k našemu poenostavljenemu primeru.
Če bi leta 2016 vložili 100.000 evrov v stanovanje v Ljubljani, bi lahko do danes govorili približno o:
Vir donosaOkvirni bruto znesekNajemnine v 10 letih~80.000 €Kapitalski dobiček~120.000 €Skupaj~200.000 €
To pomeni, da bi bila začetna naložba 100.000 evrov danes vredna približno 220.000 evrov, hkrati pa bi v desetih letih ustvarila še približno 80.000 evrov bruto najemnin.
Skupni bruto ekonomski učinek bi bil torej približno 200.000 evrov nad začetno vrednostjo naložbe.
Toda tukaj je pomemben velik »ampak«.
To ni 200.000 evrov čistega dobička.
Kaj moramo odšteti od donosa?
Pri nepremičninski naložbi prihodki niso enaki dobičku.
Med pomembnejšimi stroški so lahko:
davek od najemnin,
vzdrževanje in popravila,
rezervni sklad,
zavarovanje,
stroški upravljanja,
obdobja, ko je nepremičnina prazna,
stroški nakupa in prodaje,
stroški financiranja oziroma obresti pri kreditu,
morebitni davki ob prodaji.
Zato je pri ocenjevanju naložbe bistveno vprašanje:
"Koliko denarja mi po vseh stroških in davkih dejansko ostane?"
To je razlika med bruto donosom in neto donosom.
Zakaj samo rast cen ni dovolj?
Če bi nekdo leta 2016 kupil stanovanje v Ljubljani za 100.000 evrov in ga danes prodal za 220.000 evrov, bi lahko na prvi pogled rekel: »Odlično, zaslužil sem 120.000 evrov.«
Toda takšen izračun ne pove celotne zgodbe.
Če je bilo stanovanje vmes oddano, je ustvarjalo najemnino. Če je bilo prazno, je morda ustvarjalo strošek. Če je bilo kupljeno s kreditom, so pomemben del zgodbe obresti. Če ga danes prodajamo, nastanejo še stroški prodaje in morebitne davčne obveznosti.
Pravi donos nepremičnine zato ni samo rast njene tržne vrednosti.
Investitor mora gledati celoten finančni rezultat.
3 stvari, ki jih mora začetnik preveriti pri nepremičninski naložbi
Preden kupite nepremičnino kot naložbo, si zastavite vsaj tri vprašanja:
1. Koliko denarja bo nepremičnina ustvarjala vsak mesec?
Izračunajte pričakovano najemnino in od nje odštejte realne stroške.
2. Kakšen je potencial rasti vrednosti?
Ne glejte samo tega, koliko so cene rasle v preteklosti. Preverite lokacijo, ponudbo, povpraševanje, infrastrukturo in dolgoročno privlačnost območja.
3. Koliko mi bo po vseh stroških in davkih dejansko ostalo?
To je številka, ki jo morate poznati pred nakupom, ne po njem.
Nepremičnina ni samo »kupi in čakaj«
Uspešna nepremičninska naložba je kombinacija več dejavnikov.
Denarni tok nam lahko zagotavlja redni prihodek.
Kapitalska rast lahko skozi čas poveča vrednost našega premoženja.
Davčna obravnava pa vpliva na to, koliko od ustvarjenega donosa na koncu dejansko ostane investitorju.
In prav zato ni dovolj vprašanje:
»Koliko bo vredna ta nepremičnina čez deset let?«
Boljše vprašanje je:
»Koliko denarja bo ta naložba v desetih letih dejansko ustvarila zame, po vseh stroških, davkih in tveganjih?«