Davčne posledice nepremičninskega posla se lahko pokažejo šele več let po tem, ko je bila pogodba že podpisana. Napačna davčna obravnava pri nakupu, prodaji, oddajanju ali prenosu nepremičnine lahko pomeni dodatno davčno obveznost, zamudne obresti in tudi globe.
V podkastu Real Estate Academy je odvetnica Tatjana Svažić iz odvetniške pisarne Jadek & Pensa pojasnila ključne davčne vidike nepremičninskih transakcij ter opozorila na nekaj pogostih napak, ki jih pri nepremičninah delajo tako fizične kot pravne osebe.
1. Davek na promet nepremičnin: kupec lahko prevzame plačilo, ne pa tudi zakonske odgovornosti
Pri prodaji nepremičnine, pri kateri se obračuna davek na promet nepremičnin (DPN), je zakonski zavezanec za plačilo prodajalec. V pogodbi se sicer lahko dogovorita, da bo strošek davka dejansko nosil kupec, vendar to ne spremeni zakonskega položaja prodajalca.
Pomembno je predvsem naslednje:
Dogovor naj bo zapisan v pogodbi. Če se stranki dogovorita, da bo DPN plačal kupec, mora biti to jasno navedeno v prodajni pogodbi.
Prodajalec ostaja davčni zavezanec. Če kupec dogovorjenega davka ne plača, lahko FURS plačilo zahteva od prodajalca.
Napoved je treba vložiti v 15 dneh. Zavezanec mora napoved za odmero DPN vložiti v 15 dneh od sklenitve pogodbe. FURS nato izda odmerno odločbo.
Cena v pogodbi ni vedno zadnja beseda. Če pogodbena cena pomembno odstopa od tržne vrednosti, lahko FURS preverja, ali predstavlja dejansko davčno osnovo.
Pri določenih prodajah novogradenj oziroma nepremičnin, pri katerih je transakcija obdavčena z DDV, se DPN ne obračuna. V takšnem primeru je treba preveriti, ali so izpolnjeni pogoji za obračun 22-odstotnega DDV.
2. Davek na kapitalski dobiček: ni pomembna samo razlika med nakupno in prodajno ceno
Pri prodaji nepremičnine lahko fizični osebi nastane obveznost plačila dohodnine od dobička iz kapitala. Davčna osnova ni preprosto razlika med zneskom, ki ga je posameznik plačal ob nakupu, in zneskom, ki ga prejme ob prodaji. Pri njenem izračunu se upoštevajo tudi zakonsko priznani stroški.
Med drugim:
normirani stroški, ki se upoštevajo pri pridobitvi in odsvojitvi;
stroški cenitve, vendar le do zakonsko določenega zneska;
investicijska vlaganja, ki povečujejo vrednost nepremičnine, če so ustrezno dokazana.
Pri slednjih je dokazovanje ključno. Računi za priznane investicijske stroške morajo biti ustrezno dokumentirani, saj brez dokazil FURS stroškov pri izračunu davčne osnove ne bo mogoče uveljaviti.
Davčna stopnja je odvisna tudi od obdobja imetništva nepremičnine. Za nepremičnine, odsvojene v prvih petih letih imetništva, je osnovna stopnja 25 odstotkov, nato pa se glede na obdobje imetništva postopoma znižuje.
Kdaj je mogoče uveljaviti oprostitev?
Posebna izjema velja za nepremičnino, v kateri je imel prodajalec prijavljeno stalno prebivališče in je tam dejansko bival najmanj tri leta pred odsvojitvijo, če so izpolnjeni tudi drugi zakonski pogoji.
Pomembno: oprostitve ne smemo zamenjevati z avtomatičnim prenehanjem vseh davčnih obveznosti. Tudi v primeru oprostitve je treba ustrezno izpolniti davčne obveznosti in vložiti napoved, kadar to zahteva zakon.
Past ustnega dogovora o »nižji ceni na papirju«
Dogovor, po katerem se v pogodbo vpiše nižja kupnina, razliko pa kupec in prodajalec poravnata mimo pogodbe, je lahko problematičen z več vidikov.
Prva nevarnost je zelo praktična: če kupec po primopredaji ne želi plačati ustno dogovorjenega dela kupnine, je prodajalčev položaj bistveno slabši, saj nima enake dokazne podlage, kot bi jo imel pri pogodbeno določeni kupnini.
Druga nevarnost se lahko pokaže šele čez leta.
Če je kupec nepremičnino dejansko kupil za 300.000 evrov, v pogodbi pa je navedena kupnina 220.000 evrov, si je s tem lahko ustvaril bistveno nižjo davčno priznano nabavno vrednost. Če bo nepremičnino pozneje prodal za 400.000 evrov, bo razlika za davčne namene višja, kot bi bila, če bi bila v pogodbi navedena dejanska kupnina.
Kratkoročni “prihranek” pri davku se tako lahko spremeni v višjo davčno obveznost ob prihodnji prodaji.
3. Oddajanje v najem in darila: tudi družinski dogovori imajo davčne posledice
Pri oddajanju nepremičnine v najem mora fizična oseba praviloma napovedati doseženi dohodek iz oddajanja v najem za preteklo leto. Pri tem se lahko upoštevajo normirani stroški ali, pod zakonskimi pogoji, dejanski stroški vzdrževanja.
Pri družinskih prenosih pa je pomembno predvsem eno: ni vseeno, ali nepremičnino nekomu podarite ali mu jo prodate za simbolično ceno.
Prodaja sorodniku pod tržno ceno
Če posameznik nepremičnino sorodniku proda bistveno pod njeno tržno vrednostjo, se lahko razlika med vrednostjo prenosa in plačanim zneskom davčno obravnava kot darilo.
Pri tem je davčna obravnava odvisna od sorodstvenega razmerja.
Prenosi med osebami, ki sodijo v prvi dedni red oziroma med druge zakonsko oproščene osebe, so lahko oproščeni davka na darilo.
Pri prenosih med brati in sestrami, strici, nečaki in drugimi sorodniki lahko nastane davčna obveznost, pri čemer je višina davka odvisna od vrednosti premoženja in sorodstvenega razmerja.
Če se nepremičnina pozneje prenese nazaj, se lahko uporabi drugačna davčna obravnava, saj se sorodstveno razmerje za potrebe posameznega prenosa ponovno presoja.
Zato pri družinskih prenosih ni dovolj vprašanje, kdo komu podarja nepremičnino. Pomembno je tudi, kakšna je pravna oblika prenosa in kaj se bo z nepremičnino dogajalo pozneje.
Ko starši nepremičnino razdelijo med otroke
Posebej zapletena je lahko situacija, ko starši nepremičnino podarijo dvema otrokoma, vsakemu polovico, nato pa želi eden od njiju pridobiti celotno nepremičnino.
Odkup ali menjava deleža med bratom in sestro namreč ni več isto kot prvotni prenos od staršev. Takšna transakcija lahko sproži nove davčne posledice.
Zato je pri delitvi nepremičnine med več osebami smiselno že vnaprej razmisliti o etažni lastnini oziroma drugi ustrezni pravni ureditvi, namesto da se problem rešuje šele takrat, ko želi eden od solastnikov nepremičnino prodati, oddati ali izstopiti iz lastništva.
4. Ko nepremičnina postane premoženje podjetja
Pri nepremičninah, ki jih kupujejo in prodajajo podjetja, se davčna slika dodatno zaplete. Poleg DPN in DDV je treba upoštevati še računovodsko in davčno obravnavo nepremičnine ter razmerje med družbo in njenimi lastniki.
DPN ali DDV?
Pri prodaji rabljene poslovne nepremičnine je praviloma relevantna obdavčitev z DPN. V določenih primerih pa se lahko stranki, če sta za to izpolnjeni zakonski pogoji, odločita za obdavčitev z DDV.
To ni avtomatična možnost za vsako podjetje. Pri takšni transakciji je treba preveriti status obeh strank in pogoje za uporabo izjave za obdavčitev z DDV.
Nakup nepremičnine ni takojšnji davčni odhodek
Če podjetje kupi nepremičnino, nakupna vrednost sama po sebi praviloma ne predstavlja takojšnjega davčno priznanega odhodka.
Pri amortizirljivem delu nepremičnine se davčni učinek praviloma odraža skozi amortizacijo. Ob poznejši prodaji se davčna obravnava odrazi tudi v razliki med prodajno ceno in davčno vrednostjo sredstva.
Kaj če lastnik podjetja nepremičnino uporablja zase?
Tu se pogosto začnejo težave.
Če družba kupi nepremičnino, ki jo njen lastnik ali direktor dejansko uporablja za zasebne namene, mora biti zasebna uporaba ustrezno obravnavana. FURS lahko pri nadzoru preverja upravičenost odbitka DDV in davčno priznavanje povezanih stroškov.
Dejstvo, da je nepremičnina formalno v lasti podjetja, še ne pomeni, da so vsi stroški, povezani z njo, avtomatično poslovni stroški.
5. Prenos nepremičnine s fizične osebe na lastno podjetje
Podjetnik, ki želi zasebno nepremičnino prenesti na svojo družbo, ima lahko več možnosti. Davčne posledice pa so pri vsaki drugačne.
Stvarni vložek
Nepremičnino je mogoče vložiti v družbo kot stvarni vložek oziroma pod določenimi pogoji v kapitalske rezerve.
Pri takšnem prenosu je pomembno, da oprostitev DPN oziroma DDV ne pomeni nujno, da je transakcija za fizično osebo davčno nevtralna.
Prenos nepremičnine v družbo se lahko za fizično osebo obravnava kot odsvojitev kapitala, kar lahko sproži obveznost plačila davka od dobička iz kapitala.
Prodaja lastnemu podjetju
Druga možnost je prodaja nepremičnine lastni družbi.
Ker gre za povezani osebi, mora biti transakcija izvedena pod pogoji, ki ustrezajo tržnim oziroma primerljivim pogojem. Posebej problematična je situacija, ko bi lastnik družbi nepremičnino prodal po umetno napihnjeni ceni in si na ta način izplačal sredstva iz družbe.
V takšnem primeru lahko FURS presoja ekonomsko vsebino transakcije in morebitno razliko obravnava kot prikrito izplačilo dobička, ki ima davčne posledice podobne izplačilu dividende.