Prednosti, slabosti, izračun dobičkonosnosti in ključne zakonodaje pri različnih tipih investiranja
Nepremičnine, predvsem stanovanjske, so med najbolj priljubljenimi naložbami Slovencev, saj poleg zlata veljajo za eno najbolj varnih naložb.
Ko ugotavljamo, kako donosne so dejansko nepremičnine kot naložba, pa se pogosto osredotočamo zgolj na ustvarjanje donosov iz dolgoročnega oddajanja. Redko pa ob potencialnih dobičkonosnosti nepremičnine kot naložbe razmišljamo še o ostalih možnostih ustvarjanja donosa. Pri nepremičninah lahko namreč donose ustvarjamo še s kratkoročnim oddajanjem, nekateri investitorji pa razlike ustvarjajo z nakupom in obnovo nepremičnine, ki jo prodajo po višji ceni, spremembo namembnosti nezazidljivega zemljišča in prodajo, ter najemom in podnajemom.
Pod drobnogled smo vzeli pet različnih načinov investiranja v nepremičnine in raziskali, kako lahko ocenite pričakovane donose pri vsaki kategoriji, pa tudi, kakšne so prednosti in slabosti posameznih načinov vlaganja.
Raje poslušate, kot berete? Video razlago najdete tukaj.
1. Dolgoročno oddajanje
Ko govorimo o donosnosti, ki jo lahko ustvarimo z nepremičnino, imamo pogosto v mislih pričakovane donose, ustvarjene z dolgoročnim oddajanjem nepremičnine.
Prednosti
Dolgoročno oddajanje nepremičnine ima za lastnika mnoge prednosti, predvsem to, da je relativno zanesljiv vir prihodka - prilivi so načeloma predvidljivi in redni, to pa omogoča načrtovanje in finančno stabilnost. Poleg zanesljivosti so prednosti dolgoročnega oddajanja še:
Visoko povpraševanje: Predvsem v večjih mestih, kot je Ljubljana, je povpraševanje po dolgoročnih najemih za določene vrste stanovanj (npr. manjša in srednje velika stanovanja) zelo veliko.
Manjša fluktuacija najemnikov: Pri dolgoročnih najemih je menjava najemnikov redkejša, kar zmanjšuje stroške iskanja novih najemnikov in čas, ko je stanovanje prazno.
Slabosti
Pri vsakem ustvarjanju donosnosti z nepremičnino je potrebno upoštevati tudi slabosti. Pri dolgoročnem oddajanju so te sledeče:
Omejena pravna zaščita: Če naletite na nepoštenega ali nezanesljivega najemnika, lahko postopek izselitve in izterjave dolgov postane dolgotrajen in zapleten.
Nižji donosi: V primerjavi s kratkoročnim oddajanjem (npr. turistične namene) so mesečni prihodki pri dolgoročnem oddajanju običajno nižji.
Visoki stroški vzdrževanja: Redno vzdrževanje stanovanja, popravila ali prenove so lahko finančno in časovno zahtevni, še posebej, če najemnik ne ravna skrbno z nepremičnino.
Odvisnost od najemnika: Pri dolgoročnem najemu ste finančno odvisni od enega najemnika in njegove zanesljivosti pri plačevanju najemnine. Težave lahko nastanejo tudi, če se najemnik predčasno odseli.
Kako izračunati dobičkonosnost?
Izračun dobičkonosnosti ob dolgoročnem oddajanju nepremičnine je zelo individualno pogojen. Predpostavimo, da imate dvosobno stanovanje v velikosti 50 kvadratnih metrov v Ljubljani, ki ste ga dve leti nazaj kupili za 200 tisoč evrov. Recimo, da bi zanj dobili 700 evrov mesečne najemnine (v resnici bi na današnjem trgu lahko dobili tudi nekoliko več), v to niso vključeni stroški:
Donosnost naložbe: To je razmerje med letnim dobičkom in začetno naložbo. Pred davki je vaš letni prihodek 8400 evrov, po davkih vam ostane 6510 evrov. Če delite 6510 evrov z začetno naložbo, 200 tisoč evrov, dobite donosnost naložbe v višini 3.26 odstotka.
Stroški vzdrževanja: Kolikšen je strošek z vzdrževanjem stanovanja, je zopet precej individualna metrika, dejavnikov, ki na ta znesek vplivajo, je veliko. Pa vendar, nekateri viri navajajo, da naj bi bil celotni strošek obnove stanovanja približno tisoč evrov za kvadratni meter – v našem primeru bi bil strošek torej 50 tisoč evrov. Ta znesek smo delili s številom let, v katerih se objekt popolnoma prenovi, za zasebne lastnike naj bi bila ta doba po posvetovanju z upravljavcem javnih objektov 60 let. Dobili smo letni strošek 833 evrov oziroma slabih 70 evrov na mesec.
Davki: Pri dolgoročnem oddajanju boste plačali davek iz dohodka na oddajanje nepremičnine v najem. Davčna osnova je dosežen dohodek, zmanjšan za normirane stroške v višini deset odstotkov od doseženega dohodka. Davčna stopnja znaša 25 odstotkov - če ste fizična oseba. Potem je tukaj še NUSZ, za denimo, dvosobno stanovanje v Ljubljani je treba navadno odšteti okoli 60, 70 evrov. Tega naj bi praviloma plačal lastnik stanovanja, vendar pa je v praksi strošek NUSZ pogosto vštet v najemnino, ki jo mora mesečno plačevati najemnik. Poleg tega se načrtuje uvedba novega davka na stanovanjske nepremičnine, ki bi lahko vplival na lastnike več nepremičnin. Predlog predvideva obdavčitev z davčno stopnjo 1,45 % od posplošene vrednosti nepremičnine za tiste, ki imajo v lasti več stanovanjskih nepremičnin ali stavbnih zemljišč.
Končna donosnost:
Če od letnega dobička odštejemo davek in stroške vzdrževanja, v našem primeru ugotovimo, da je letna donosnost naložbe pri oddajanju opisane nepremičnine 2,8 odstotka. Tukaj sicer ni upoštevan kapitalski dobiček, ki je poenostavljeno povedano povečanje vrednosti vaše nepremičnine, če bi jo prodali danes, v primerjavi z začetno ceno.
2. Kratkoročno oddajanje
Kratkoročno oddajanje turistom je praviloma sezonsko oddajanje, ki ne traja več kot mesec (za posamezni obisk). Takšna oblika oddajanja je v zadnjem času na udaru v mnogih državah - tudi v Sloveniji. Da bi država aktivirala del prostih stanovanj, predvsem v Ljubljani, je država uvedla omejitev kratkoročnega oddajanja nepremičnin, nekatere izmed sprejetih omejitev vključujejo omejitev kratkoročnega oddajanja v nekaterih občinah na največ 60 dni letno v večstanovanjskih stavbah, pri čemer bo potrebno pridobiti soglasje za oddajanje etažnih lastnikov in vseh neposrednih sosedov; posamezne občine bi lahko oddajanje tudi omejile na 30 dni letno ali pa oddajanje na določenih območjih popolnoma prepovedale.
Zakon je bil že sprejet, v veljavo naj bi stopil z naslednjim letom. Vendar dokler omejitev ni, je kratkoročno oddajanje turistom lahko precej dobičkonosno na lokacijah, ki so turistično priljubljene, torej v Ljubljani, na Obali, v Kranjski Gori, na Bledu in v Bohinju.
Prednosti kratkoročnega oddajanja nepremičnine v Sloveniji:
Višji potencialni donosi: Kratkoročno oddajanje, zlasti turistom, lahko prinese večji dohodek v primerjavi z dolgoročnim oddajanjem.
Manjše tveganje neplačil: Turisti običajno plačajo vnaprej, kar zmanjša tveganje, da bi kdo ostal brez plačila najemnine.
Slabosti kratkoročnega oddajanja:
Sprejete regulacije: Država uvaja omejitve in regulacije, ki lahko vplivajo na možnost kratkoročnega oddajanja.
Več dela ali višji stroški: Upravljanje kratkoročnega najema zahteva veliko dela, kot je čiščenje, menjava gostov, komunikacija – ali pa višje stroške za najem upravljavskih storitev.
Večji začetni vložek: Za kratkoročno oddajanje je potrebna boljša opremljenost nepremičnine, kar poveča začetne stroške.
Odvisnost od turističnega trga: Dohodki so odvisni od turistov, kar je lahko tvegano, ker so sezone nepredvidljive.
Sezonska nihanja: Prihodki so pogosto omejeni na visoko turistično sezono, kar lahko pomeni neenakomeren denarni tok.
Kako izračunati dobičkonosnost?
Natančnejšo opredelitev stroškov in ostalih obveznosti, ki bi vas čakale pri kratkoročnem oddajanju, najdete v članku na Financah, kjer je primerjana dobičkonosnost dolgoročnega in kratkoročnega oddajanja v Ljubljani in na Obali za nekoga, ki se z oddajanjem ne ukvarja profesionalno, oddaja le eno stanovanje.
Na kratko, upoštevajte:
Davki: Če nepremičnino oddajate kratkoročno kot fizična oseba, in vaši prihodki ne bodo presegali 12.500 evrov letno, se vam najbolj splača registracija sobodajalca. Več podrobnosti najdete v zgornjem članku. Na kratko, bi ob takšnih pogojih plačali 20 odstotkov od davčne osnove, ki je 20 odstotkov letnih prihodkov.
Stroški vzdrževanja: Stroški vzdrževanja bodo pri kratkoročnem oddajanju lahko celo nekoliko večji kot če oddajate dolgoročno, saj ste kot lastnik dolžni skrbeti tudi za manjša popravila, ne le večja.
Obvezna zavarovanja: Sobodajalci morajo biti obvezno zavarovani za invalidnost in smrt, ki je posledica poškodbe pri delu ali poklicne bolezni. Iz tega naslova mora sobodajalec plačevati prispevke za posebne primere zavarovanja v pavšalnih zneskih, in sicer: Posebni primeri zavarovanja → 210,95 evra na leto oziroma 17,57 evra Za zdravstveno zavarovanje → 53,64 evra na leto ali 4,47 evra na mesec IN 160,92 evra na leto ali 13,41 evra na mesec
Pogosto zanemarjen vidik kratkoročnega oddajanja pa je lastno delo, ki ga boste vložili v upravljanje - oglaševanje stanovanja, dogovarjanje s strankami, čiščenje, administracija. Če bi tovrstna dela ovrednotili denarno, so izračunani dobički pri kratkoročnem oddajanju precej manjši.
3. Nakup nepremičnine za obnovo in prodaja (“flipping”)
Nakup nepremičnine, potrebne obnove in prodaja z dobičkom spada med bolj tvegane naložbene pristope, ki so pogosto bolj zahtevni, kot si marsikdo predstavlja pred začetkom takega projekta.
Investitor, ki se odloči za tovrstno naložbo, mora najprej poiskati nepremičnino, ki jo lahko kupi po ceni, nižji od tržne vrednosti, da bi jo kasneje preprodal z dobičkom. Ponavadi gre za nepremičnine, ki zahtevajo manjšo obnovo. Robert Kiyosaki, avtor knjige Bogati in revni očka in uspešen ameriški nepremičninski investitor, je v svoji knjigi The Real Book of Real Estate nadobudnim investitorjem svetoval: "Vedno kupite najgršo hišo na najboljši ulici."
Vendar pa tovrstnih nepremičnin ni neomejeno. Velikokrat lastniki teh nepremičnin niso pripravljeni oglaševati prodaje, pogosto pa so potrebna tudi pogajanja za dosego ugodne cene in malce sreče.
Kako določiti ceno, po kateri se vam splača kupiti nepremičnino za preprodajo?
Če se odločite za nakup nepremičnine, ki je potrebna obnove in jo kupujete z namenom ustvarjanja dobička, je ključno, da nakupno ceno določite na podlagi konkretnih številk in ne na pamet.
Eno izmed najpogosteje uporabljenih formul za izračun optimalne nakupne cene nepremičnine, ki vam zagotavlja dobičkonost ob prodaji, najdemo v knjigi Kiyosakija, The Real Book of Real Estate: Ocenjena vrednost nepremičnine po obnovi x 0,7 - stroški obnove = najvišja nakupna cena.
Torej, na primer: Če kupujete enosobno stanovanje v Ljubljani, ki je potrebno obnove, v velikosti 50 kvadratnih metrov, lahko predvidevate, da bi bilo po obnovi, glede na trenutne tržne razmere, vredno približno 210.000 evrov. Recimo, da bi za obnovo stanovanja odšteli 600 evrov na kvadratni meter, torej skupaj 30.000 evrov. Po zgoraj navedeni formuli bi izračunali, da bi bila idealna nakupna cena 117.000 evrov (210.000 evrov x 0,7 – 30.000 evrov).
To je sicer teoretični izračun, ki temelji na splošno sprejetih metodah, vendar v praksi pogosto dobički niso tako visoki, ker prodajalci stanovanj, ki so potrebna obnove, na dobrih lokacijah običajno ne prodajajo nepremičnin po nizkih cenah, ne glede na njihovo stanje. Včasih se zgodi, da je zaradi atraktivne lokacije cena nepremičnine višja, kot bi to kazala izračunana vrednost, kar pomeni, da boste morali za nakup morda odšteti nekoliko več, kar lahko vpliva na končni dobiček pri preprodaji.
Kako izračunati dobičkonosnost?
Če se odločite za ta način vlaganja v nepremičnine, ne pozabite upoštevati davka na dobiček ob prodaji. Pri prodaji nepremičnine z dobičkom boste morali plačati davek, ki se odvisno od časa lastništva giblje med 25 odstotki in 0 odstotki. Natančneje:
Pri prodaji nepremičnine, ki jo imate v lasti manj kot pet let, je davek 25 odstotkov.
Pri prodaji po petih do desetih letih lastništva se davek zmanjša na 20 odstotkov.
Če nepremičnino prodate po desetih do petnajstih letih, je davek 15 odstotkov.
Po petnajstih letih lastništva je davek na dobiček ničen.
V preteklosti so bile dražbe precej priljubljen način nakupa nepremičnin, saj so cene pogosto presegale tržno vrednost, kar je omogočalo visoke dobičke. Vendar pa so se v zadnjih letih cene nepremičnin na dražbah približale tržnim vrednostim, v nekaterih primerih pa jih celo presegle.
Prednosti:
Možnost hitrega in visokega zaslužka, saj lahko z iskanjem ugodnih priložnosti in dobrim poznavanjem trga ustvarite dobiček.
Ni dolgoročnih obveznosti po zaključeni prodaji potrebnega dela za vzdrževanje nepremičnine.
Slabosti:
Omejene priložnosti, saj je uspeh odvisen od iskanja ugodnih nakupov in prodaj ter usklajenosti s tržnimi pogoji.
Tveganje, saj je težko z gotovostjo predvideti, kdaj in po kakšni ceni boste nepremičnino uspeli prodati. Trg nepremičnin je lahko nestabilen in občutljiv na gospodarske spremembe.
Visoki stroški transakcij, kot so davki, provizije agentov in notarske storitve, lahko pomembno zmanjšajo končni dobiček.
4. Nakup nezazidljivega zemljišča, sprememba namembnosti, prodaja
Investiranje v nezaizidljivo zemljišče, sprememba njegove namembnosti in kasnejša prodaja je lahko donosen način investiranja v nepremičnine, vendar pa vključuje določena tveganja in predvsem veliko dela, traja pa lahko nekaj let.
Če povzamemo, s čim vse se boste morali ukvarjati, preden bi lahko spremenili namembnost (če jo boste uspeli):
Preverjanje obstoječih prostorskih načrtov:
Preden začnete postopek, morate preveriti, kakšna je trenutna namembnost zemljišča v lokalnem prostorskem načrtu (LPN) in ali je možno spremeniti namembnost. Če je zemljišče že namenjeno za določeno dejavnost (npr. kmetijstvo), boste morali preveriti, ali obstajajo prostorske možnosti za spremembo.Priprava in vložitev zahteve:
V primeru, da želite spremeniti namembnost zemljišča (npr. iz kmetijskega v stavbno ali poslovno), morate pripraviti zahtevo za spremembo prostorskega načrta. Običajno to vključuje načrtovanje in utemeljitev spremembe, ki jo lahko pripravi arhitekt ali urbanist.Pridobitev strokovnih mnenj:
Za spremembo namembnosti boste potrebovali različna mnenja in soglasja strokovnjakov, kot so geodeti, urbanisti in inženirji. Ta mnenja so pomembna, da se oceni vpliv spremembe na okolje, infrastrukturo in trajnostni razvoj.Javni razpis in obravnava predloga:
Ko vložite zahtevo, se izvede javna obravnava, kjer občina in druge pristojne institucije proučijo predlog. V tem obdobju se lahko pojavijo pripombe in nasprotovanja s strani javnosti ali drugih organov.Sprejetje spremembe prostorskega načrta:
Če je predlog spremembe odobren, mora občina sprejeti spremembo prostorskega načrta, kar pomeni, da je zemljišče zdaj uradno preusmerjeno v želeno namembnost. To je običajno dolgotrajen proces, ki lahko traja od nekaj mesecev do več let, odvisno od kompleksnosti projekta in zakonodaje.Pridobitev drugih dovoljenj:
Ko je sprememba namembnosti potrjena, boste morali pridobiti tudi gradbeno dovoljenje za nadaljnjo gradnjo ali razvoj zemljišča.
Prednosti
Možnost za relativno visok dobiček: Uspešna sprememba namembnosti lahko znatno poveča vrednost zemljišča.
Manj konkurence: Pri nakupu nezazidljivih parcel je običajno manj zanimanja s strani drugih investitorjev v primerjavi s preprodajo že zazidljivih nepremičnin.
Slabosti
Dolgotrajen postopek: Sprememba namembnosti zemljišča je pogosto dolgotrajna in zahteva številne administrativne postopke.
Nezanesljivost uspeha: Ni zagotovila, da bo prošnja za spremembo namembnosti odobrena, kar povečuje tveganje za investitorja.
Omejena ponudba: Nezazidljive parcele s potencialom za spremembo namembnosti so redke in težko dostopne.
Kako izračunati dobičkonosnost?
Izračun dobičkonosnosti pri nakupu nezazidljive parcele in spremembi v zazidljivo je odvisen od mnogih dejavnikov. Med najpomembnejše sodijo lokacija, velikost parcele, dostop do infrastrukture ter pravni status zemljišča. Poleg tega je treba oceniti tudi potencial za rast vrednosti območja. Za predstavo, v Ljubljani se cene nezazidljivih parcel gibljejo pri približno 40 evrih na kvadratni meter, glede na pregled 20 oglasov na spletnem portalu nepremicnine.net, medtem ko je povprečna cena zazidljivih parcel v Ljubljani glede na pregled oglasov 400 evrov na kvadratni meter.
Pri spremembi nezazidljive parcele v zazidljivo se lahko investitorji soočijo z različnimi dodatnimi stroški, ki lahko vplivajo na končno donosnost projekta. Poleg administrativnih taks za spremembo namembnosti, ki jih določajo občinski prostorski načrti, je potrebno upoštevati še več drugih stroškov.
Med ključnimi so:
Stroški projektne dokumentacije: Vključujejo izdelavo geodetskih posnetkov, urbanističnih načrtov in drugih potrebnih tehničnih dokumentov, ki jih zahtevajo lokalni organi.
Komunalni prispevki: Pri spremembi namembnosti je pogosto treba plačati komunalni prispevek, ki je odvisen od velikosti parcele in predvidene gradnje. Ta prispevek pokriva stroške priključitve na javno infrastrukturo, kot so voda, kanalizacija, elektrika in ceste.
Stroški pravnih storitev: Najem odvetnika ali pravnega svetovalca je pogosto nujen za zagotavljanje, da je postopek spremembe namembnosti izveden skladno z zakonodajo in da so vsi pravni vidiki ustrezno urejeni.
4. Stroški ureditev zemljišča: Po spremembi namembnosti je morda potrebno zemljišče dodatno urediti, kar lahko vključuje izravnavo terena, odstranitev vegetacije ali celo sanacijo morebitnih okoljskih obremenitev.
5. Najem in podnajem
Investiranje v nepremičnine z najemom in podnajemom je lahko dober način za ustvarjanje dobička, še posebej v mestih, kjer je povpraševanje po stanovanjih visoko. Ta pristop vključuje najem nepremičnine od lastnika (najemodajalca) in nato oddajo te nepremičnine v podnajem tretjim osebam, pri čemer je najemnik lahko tudi lastnik posla.
Prednosti
Stalen dohodek: Z najemom in podnajemom lahko ustvarite reden mesečni dohodek, če najdete zanesljive podnajemnike.
Manjše začetne investicije: Potrebujete manj kapitala kot pri nakupu nepremičnine, saj le najemate.
Prilagodljivost: Najem omogoča večjo fleksibilnost pri spreminjanju nepremičnine v primerjavi z lastništvom.
Manjša tveganja financiranja: Ni vam treba skrbeti za hipoteke ali druge stroške lastništva.
Slabosti
Pravna tveganja: Podnajem je lahko pravno zapleten, če ni dovoljen v najemni pogodbi.
Odvisnost od najemnikov: Nepredvidljivost podnajemnikov (neplačevanje, škoda) lahko vpliva na vaše dobičke.
Dodatni stroški: Morebitni stroški popravila in prilagoditve prostora za podnajem.
Iskanje podnajemnikov: Postopek iskanja zanesljivih podnajemnikov je lahko dolgotrajen.
Ne fleksibilnost pri težavah z najemodajalcem: Spremembe v pogodbi z najemodajalcem lahko vplivajo na vaše poslovanje.
Kako izračunati dobičkonosnost?
Fizična oseba, ki dosega prihodke iz podnajema nepremičnine, mora te prihodke obravnavati kot dohodek iz oddajanja premoženja v najem, skladno z Zakonom o dohodnini (ZDoh-2), je na vprašanje, katere davčne obveznosti ima fizična oseba, ki dobiva prihodke iz podnajema, odgovoril p(FURS#Finančna uprava RS).
Davčna osnova je dohodek, zmanjšan za najemnino, ki jo oseba plačuje za najem nepremičnine. Dohodek se obdavči po stopnji 25 odstotkov kot dokončen davek. Zavezanec mora dohodek napovedati pri davčnem organu do 28. februarja za preteklo leto.