GURS lahko nepremičnino oceni visoko, a brez uporabnega ali gradbenega dovoljenja njena tržna vrednost močno pade. Razumite, zakaj posplošena vrednost ne pomeni urejene dokumentacije.
GURS-ove posplošene vrednosti nepremičnin mnoge lastnike pomirijo. A dejstvo je, da brez urejene gradbene dokumentacije — še posebej brez uporabnega dovoljenja — realna tržna ali pravna vrednost hiše pogosto ostaja občutno nižja. V članku razložimo, zakaj, ter prikažemo, na kaj je treba biti pozoren.
GURS je leta 2025 objavil nove posplošene vrednosti nepremičnin, ki temeljijo na modelu množičnega vrednotenja. Pri izračunu se upošteva:
Pri izračunu upoštevajo lokacijo, rabo, površino, leto gradnje in kakovost stavbe.
A to vrednotenje temelji izključno na podatkih, ki so evidentirani v:
Če ti podatki ne ustrezajo dejanskemu stanju, je vrednost lahko napačna. Med najpogostejše nepravilnosti sodijo:
GURS ob tem izrecno opozarja, da so lastniki dolžni zagotoviti pravilne podatke — sicer posplošena vrednost ni pravilna in ne odraža realnosti.
To vrednotenje izhaja iz podatkov, ki so vpisani v kataster nepremičnin. Če so ti podatki zastareli ali napačni, je tudi posplošena vrednost zmotna.
Najpogostejše napake izvirajo iz obdobja pred letom 2006, ko so bile številne stavbe vpisane brez strokovne izmere. Zato je danes pri velikem številu enodružinskih hiš še vedno vpisano:
Najpomembneje pa je:
Primer iz prakse: hiša brez uporabnega dovoljenja — visoka GURS vrednost, nizka tržna cena.
Predstavljajte si lastnika enodružinske hiše iz 80. let.
Vpisana je v kataster, GURS ji pripiše visoko posplošeno vrednost, ki lastniku daje občutek varnosti. A v praksi se zgodi nekaj drugega:
To pomeni, da je pravni status objekta neurejen in tvegan.
Banke praviloma ne financirajo nepremičnin brez uporabnega dovoljenja.
Posledica: drastično se zmanjša število potencialnih kupcev.
Nihče ne želi kupovati “problematične” hiše, kjer lahko sledijo postopki legalizacije, dodatni stroški ali celo sankcije.
Hiša, ki je po GURS-u vredna npr. 380.000 €, se v resnici proda za 250.000 € ali manj.
Tako realna tržna cena ni niti približno blizu modelne vrednosti, ker:
Gre za izjemno pogost primer, saj številni lastniki zmotno verjamejo, da vpis v kataster in GURS vrednotenje pomenita, da je “vse urejeno”.
Od 1. junija 2022 velja posodobljen Gradbeni zakon (GZ-1), ki je prinesel reorganizacijo postopkov legalizacije in jasnejše pogoje za izdajo uporabnega dovoljenja.
Strokovni viri opozarjajo, da nepremičnina doseže pravo tržno vrednost le, če je pravno urejena. To pomeni:
Če to ni urejeno, je vrednost nepremičnine na trgu lahko 20–40 % nižja od posplošene vrednosti.
Pravna podlaga in novosti zakona: kaj to pomeni za lastnike
Gradbeni zakon (GZ-1), ki velja od 1. junija 2022, je prinesel več pomembnih sprememb:
Za vse nove enostanovanjske stavbe je uporabno dovoljenje nujno.
Če nadzorni organ potrdi skladnost z gradbenim dovoljenjem.
Predvsem:
Lastnik lahko popravi:
Ko so podatki pravilni, lahko lastnik v določenih primerih uveljavlja postopek posebnih okoliščin, če je dejanska tržna vrednost nižja od modelne.
Če povzamemo:
✔ Preverite gradbeno in uporabno dovoljenje.
✔ Preverite pravilnost katastrskih podatkov.
✔ Uredite morebitne neskladne dele objekta.
✔ Razmislite o legalizaciji, če dokumentacija ni popolna.
✔ Pred prodajo se posvetujte s strokovnjakom (geodet, odvetnik, cenilec).
✔ Dokumentacijo uredite čim prej — v prodajnem postopku je pogosto prepozno.
Ne. Posplošena vrednost ne vključuje preverjanja gradbenega ali uporabnega dovoljenja.
Močno. Brez uporabnega dovoljenja se hiša pogosto proda bistveno pod GURS oceno, saj je pravno tveganje večje.
Večinoma ne. Banke običajno ne financirajo nepremičnin z neurejenim pravnim statusom.
Preverite v arhivu občine, na upravni enoti ali pri strokovnjaku za gradbeno dokumentacijo.
Sprožite postopek popravka podatkov in po potrebi izvedite geodetske meritve.
Da, vendar pod strogimi pogoji GZ-1. Za vsak primer je treba preveriti trenutno možnost in postopek.