Nakup stanovanja v novogradnji še pred pridobitvijo uporabnega dovoljenja je vse pogostejši, a tudi tvegano dejanje. V tem članku pojasnjujemo, kako se zaščititi in kaj zahtevati od investitorja.
Nakup novega stanovanja neposredno od investitorja in še pred pridobitvijo uporabnega dovoljenja je pogosta praksa. Kaj pomeni plačilo are, kakšna so tveganja, kako se zaščititi pred izgubo denarja in zakaj investitorji sploh prodajajo stanovanja v tej fazi?
Investitorji si želijo čim prej zagotoviti kupce in s tem financiranje projekta. Pogosto so sredstva banke vezana na določen delež že prodanih enot. Če je interes kupcev dovolj velik, lahko investitor hitreje zaključi financiranje gradnje.
Prodaja “na papirju” ali v fazi gradnje jim omogoča:
Za kupce pa to pomeni, da se morajo odločiti za nakup stanovanja, ki ga še ni mogoče uporabljati, saj objekt nima uporabnega dovoljenja. To prinaša določene prednosti (nižja cena, večja izbira), a tudi precejšnje tveganje.
Predpostavimo, da se gradnja začne 1. Novembra 2025, pridobitev uporabnega dovoljenja pa je predvidena za 30. november 2026 — torej čez 13 mesecev.
Investitor od zainteresiranega kupca zahteva aro v višini 10 % kupnine, torej 55.000 €, ki jo kupec mora plačati ob podpisu predkupne pogodbe.
Kupec želi po podpisu predkupne pogodbe financirati nakup s stanovanjskim kreditom, vendar banke v Sloveniji lahko odobrijo kredit šele po pridobitvi uporabnega dovoljenja. To pomeni, da medtem denar zainteresirane stranke stoji pri investitorju brez jamstva, razen če je pogodbeno drugače dogovorjeno!
Ob podpisu predpogodbe investitor običajno zahteva aro (10 % do 15 % celotne kupnine). Pri našem primeru:
Ta znesek zainteresirani kupec plača, preden lahko sploh zaprosi za bančni kredit. Problem nastane, če kupec kasneje kredita ne dobi – aro lahko izgubi, razen če je v pogodbi vnaprej natančno določeno vračilo ali po neuspešni pridobitvi stanovanjskega kredita.
Kupci se morajo zaščititi že v predpogodbi. Možne rešitve:
Zainteresirani kupec ključe stanovanja praviloma prejme šele po plačilu celotne kupnine in izdaji uporabnega dovoljenja. To pomeni, da notranja oprema (kuhinja, pohištvo, talne obloge po meri) pride na vrsto šele po 30.11.2026 in še to samo, če investitor dejansko izpolni pogodbeni rok.
V praksi to pomeni, da se kupec lahko vseli šele po 13 mesecih ali celo kasneje, če pride do zamud pri gradnji ali upravnih postopkih.
✅ Preverite gradbeno dovoljenje in investitorjevo boniteto
✅ V pogodbo vključite klavzulo o vračilu are, če banka ne odobri kredita
✅ Vztrajajte pri notarski hrambi are
✅ Zahtevajte zapis o obrestovanju are
✅ Preverite realnost roka za uporabno dovoljenje
✅ Pred podpisom pogodbe se posvetujte z odvetnikom
Nakup stanovanja, ki še nima uporabnega dovoljenja, je lahko priložnost — a le, če se ga lotite premišljeno in pravno zaščiteno.
Marsikateri investitor zainteresiranemu kupcu ponuja privlačne cene in možnost zgodnje izbire enote, vendar v ozadju stojijo resna tveganja: dolga gradnja, odvisnost od banke in nejasna pravila glede vračila are.
Preden podpišete kakršnokoli pogodbo, se vedno vprašajte:
Najboljši pristop je kombinacija treh varovalk: vplačilo are na fiduciarni račun pri notarju, jasni pogodbeni pogoji in pravni pregled pogodbe. Le tako boste resnično zaščiteni pred morebitnimi zapleti in boste nakup novega doma opravili varno in brez nepotrebnih skrbi.
Nakup stanovanja je ena največjih odločitev v življenju – zato naj bo tudi ena najbolj premišljenih.
Da, a pogodba mora jasno določati pogoje, pod katerimi kupec postane lastnik, in roke za izpolnitev obveznosti.
Najpogosteje znaša med 5 % in 10 % kupnine, odvisno od projekta in faze gradnje.
Če pogodba ne določa drugače, kupec tvega izgubo are. Zato mora biti vračilo are pogojeno s pridobitvijo kredita.
To je varno hranjenje denarja pri notarju, ki ga investitor prejme šele, ko so izpolnjeni vsi pogodbeni pogoji.
Po pridobitvi uporabnega dovoljenja, plačilu celotne kupnine in izročitvi ključa.
Pogodba mora vsebovati sankcije ali zamudne obresti za primer, da investitor prekorači rok za dokončanje in pridobitev dovoljenja.