Prodaja nepremičnine zahteva popolno dokumentacijo, preverjanje kupca in pravilno izvedbo vseh postopkov. Vodnik razlaga, katere dokumente potrebujete in kako varno izvesti prodajo.
Prodaja lastne nepremičnine je zahteven postopek in v celoti odgovornost prodajalca oziroma lastnika. Natančna priprava dokumentacije, prevzem odgovornosti za pravilnost podatkov o nepremičnini, preverjanje kupca ter pravilna izvedba postopkov so ključ do uspešne prodaje in zadovoljnih kupcev ter prodajalcev.
Zavedajte se kot prodajalec, da nepremičnino prodajate kupcu oziroma družini, ki se bo za nakup vaše nepremičnine verjetno zadolžila za več desetletij.
Vedno se postavite v vlogo kupca in razmislite, kaj bi vi želeli vedeti o nepremičnini, preden bi se odločili za nakup. Nakup nepremičnine je dolgoročna življenjska odločitev, ne nakup avtomobila.
V tem članku si lahko preberete vodnik za varno in uspešno prodajo nepremičnine.
Prodajalci v Sloveniji so zakonsko odgovorni, da kupcu posredujejo resnične in popolne podatke o nepremičnini. Pomanjkljiva ali neresnična dokumentacija je najpogostejši razlog za zaplete, zavrnitev stanovanjskega kredita kupca ali celo neveljavno kupoprodajno pogodbo.
V nadaljevanju je seznam najpomembnejših dokumentov, ki jih mora prodajalec pridobiti pred začetkom prodaje.
Prodajalcu se morajo odkriti vsi podatki vpisani v zemljiško knižnemu izpisku. Nikakor ne probajte skrivati kakršnih koli služnosti, hipoteke ali drugih zapiskov saj vas to lahko pripelje do razveljavitve kupoprodajne pogodbe.
Kaj vsebuje ZK izpisek:
Kje gapridobite:
→ e-ZK (zregistrirani uporabniki) ali katerakoli notarska pisarna.
Gre za uradni identifikacijski in tehnični “zemljevid” nepremičnine, ki mora biti usklajen z dejanskim stanjem.
Identifikacijski znak stavbe je enolična oznaka, ki jo ima vsaka stavba v registru GURS.
ID znak stavbe vsebuje:
Gre za »EMŠO stavbe« – njen uradni identifikator.
Identifikacijski znak dela stavbe je unikatna oznaka posameznega dela stavbe, npr.:
Vsebuje:
To je ključni podatek za pravilno pripravo kupoprodajne pogodbe in vpis v zemljiško knjigo.
Kje pridobite katastrske podatke:
→ GURS (geodetska uprava), portal Prostor.
Kje ga pridobiš:
→ upravna enota katasterske občine nepremičnine.
Kje jo pridobite:
→ pooblaščeni izdelovalci energetskih izkaznic (register na ministrstvu).
Kje jo pridobite:
→ arhiv upravne enote
→ GURS
→ projektant (če obstaja digitalni arhiv)
Pove, kaj se na zemljišču / parceli sme graditi.
Kje ga pridobiš:
→ občina.
Potrdilo o plačanih obratovalnih stroških je dokument, ki ga izda upravnik večstanovanjske stavbe in potrjuje, da prodajalec (etažni lastnik) nima neporavnanih stroškov, povezanih z obratovanjem in vzdrževanjem stavbe.
Vključuje stroške:
Zakaj je dokument pomemben pri prodaji?
Ker upravnik pred prenosom lastništva preveri, ali so vsi stroški strani prodajalca poravnani. Če niso, lahko upravnik zadrži primopredajo, zahteva dodatna plačila ali bremeni kupca, zato kupci ta dokument potrebuje vnaprej.
Rezervni sklad je obvezen pri večstanovanjskih stavbah v Sloveniji. Gre za denarni sklad, ki ga vsak lastnik plačuje mesečno za večja popravila in dolgoročna vzdrževalna dela na stavbi.
Primeri, za kaj se uporablja rezervni sklad:
Potrdilo o rezervnem skladu vsebuje:
Zakaj kupci etažne lastnine potrebujejo ta dokument?
Prodajalec / lastnik z tem potrjuje in dokazuje:
Kje jih pridobite:
→ upravnik objekta.
Pred prodajo je priporočljivo pripraviti:
Najpogostejši model v Sloveniji:
To je edini varen način za obe strani.
1. Natančen opis nepremičnine
2. Kupnina in način plačila
3. Izjava prodajalca o lastništvu in bremenih
4. Izjava o dejanskem stanju nepremičnine
5. Rok izročitve nepremičnine
6. Davčne obveznosti
Prodajalec običajno plača davek na promet nepremičnin (2 %), razen v posebnih primerih.
7. Notarska overitev podpisov
Brez overitve pogodba ni veljavna za vpis v zemljiško knjigo.
1. Plačilo davka na promet nepremičnin (DPN)
→ prodajalec prejme odmerno odločbo in mora poravnati 2 %.
2. Notarju se predloži dokumentacija za vpis v zemljiško knjigo
3. Kupec šele po vpisu v ZK postane lastnik
Podpis pogodbe ne pomeni pridobitve lastništva!
4. Primopredaja nepremičnine
Prodaja nepremičnine zahteva natančnost pri pripravi in dokumentacije in podatkov o nepremičnini in pravilnost vseh podatkov. Celoten proces lahko poteka hitro in brez zapletov, če prodajalec / lastnik pred začetkom prodaje pripravi vso dokumentacijo. Dobro voden postopek ščiti prodajalca pred tveganji, zamudami in finančnimi izgubami.
V kolikor še nikoli niste prodajali nepremičnine vam priporočamo, da se predhodno obrnete na pravnega svetovalca ali zaupnega nepremičninskega posrednika.
Za prodajo potrebujete ZK izpisek, katastrske podatke, uporabno dovoljenje, energetsko izkaznico, gradbeno dokumentacijo in potrdila upravnika.
Ker dokazujejo površino, lego, rabo in tehnične podatke o nepremičnini ter morajo biti usklajeni z dejanskim stanjem.
Da. Predloži lahko potrdilo o kreditni sposobnosti, dokazila o lastnih sredstvih ali potrditev banke.
Ara mora biti vplačana na fiduciarni račun notarja, kar zagotavlja varnost tako prodajalcu kot kupcu.
Natančen opis nepremičnine, kupnina in roki, izjava o bremenih, stanje nepremičnine, davki in obvezna notarska overitev.
Kupec postane lastnik šele, ko je vpisan v zemljiško knjigo. Sam podpis pogodbe ne pomeni pridobitve lastništva.